文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国(guó)一(yī)样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的(de)资(zī)金监管、分期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施(shī)作为(wèi)保障的(de)，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使(shǐ)房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内(nèi)地面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等(děng)多方迅速出(chū)台(tái)相关的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅(jǐn)解(jiě)决(jué)了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房义无反顾是什么意思啊，义无反顾在感情上是什么意思(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度(dù)上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房(fáng)款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修(xiū)期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持(chí)力(lì)度(dù)，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不(bù)能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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